還記得10月份上海一房東拋售93套房子的事情么。
說(shuō)的是在寸土寸金的浦東陸家嘴，有個(gè)神秘的房東，在同一個(gè)小區(qū)（浦城小區(qū)）一次性拋售了93套房子，套現(xiàn)4.5億。
陸家嘴這地方絕對(duì)是上海的核心地塊，房?jī)r(jià)差不多10萬(wàn)起步，盡管這個(gè)浦城小區(qū)是非常標(biāo)準(zhǔn)的老破小，但依然不影響它腳底下地皮的價(jià)格。
然而這個(gè)房東非常豪橫，所有房子八折出售。
這一下，一共吸引了3萬(wàn)名購(gòu)房者，把這個(gè)老破小小區(qū)堵得水泄不通。
25個(gè)小時(shí)，93套房瞬間清空。
最后經(jīng)過(guò)一通調(diào)查以后才發(fā)現(xiàn)，原來(lái)這93套房子原來(lái)屬于世茂集團(tuán)的。
當(dāng)初因?yàn)椴疬w的問(wèn)題，世茂集團(tuán)在2012年收購(gòu)了160套這樣的房子，現(xiàn)在可能因?yàn)榱鲃?dòng)性原因，或者房產(chǎn)稅的原因，所以在現(xiàn)在這個(gè)節(jié)點(diǎn)選擇拋售。
既然八折出售，當(dāng)然是有條件的，條件當(dāng)然是全款付清。
因?yàn)楸阋寺?，又是開(kāi)發(fā)商直售，不少人都是用了一家一當(dāng)，甚至民間借貸，七拼八湊地買(mǎi)入了這套房。
到這個(gè)節(jié)點(diǎn)，可能還是一個(gè)皆大歡喜的時(shí)候，但是到了后期，有點(diǎn)變味了。
還記得恒大之前全款買(mǎi)房無(wú)法網(wǎng)簽的事情么？
那是因?yàn)楹愦蟀逊孔拥盅航o了銀行，因?yàn)橛械盅籂顟B(tài)在，所以沒(méi)法辦理網(wǎng)簽，更別說(shuō)過(guò)戶拿產(chǎn)證了。
有人說(shuō)這算一房?jī)少u，其實(shí)不完全是。
理論上有抵押狀態(tài)的房子是可以交易的，但是要解除抵押狀態(tài)以后，才能網(wǎng)簽以及過(guò)戶。
那么恒大這樣的經(jīng)營(yíng)狀況，就不知道啥時(shí)候可以把房子給贖回來(lái)，這也就很難再談網(wǎng)簽的事了。
所以這個(gè)就是全款買(mǎi)一手房的最大風(fēng)險(xiǎn)——你不知道開(kāi)發(fā)商到底把錢(qián)轉(zhuǎn)到銀行的監(jiān)管賬戶，還是挪用到別的地方去，一旦錢(qián)交了，只能任憑開(kāi)發(fā)商宰割。
但是貸款買(mǎi)房不一樣，因?yàn)殂y行要批貸款，所以首付款一定是打在銀行的監(jiān)管賬戶上，等銀行批貸款，這樣網(wǎng)簽過(guò)戶也就順理成章了。
現(xiàn)在同樣的事情又發(fā)生了一遍，實(shí)際上世貿(mào)的這93套房子，早就抵押給了陸家嘴信托，期限從2020年1月21號(hào)到2022年1月20號(hào)，債券數(shù)額9.5億元。
也就是說(shuō)，這批房子的債權(quán)其實(shí)非常不清晰，已經(jīng)是抵押狀態(tài)，理論上是不能買(mǎi)賣的。
除非把抵押狀態(tài)解除，也就是世茂把這9.5億貸款給還清了，才能進(jìn)行正常網(wǎng)簽和過(guò)戶。
然而，這個(gè)抵押狀態(tài)至少還有1個(gè)月才能到期，世貿(mào)有可能提前還錢(qián)嗎？
這種可能性很低，一方面現(xiàn)在年底，各個(gè)企業(yè)是用錢(qián)高峰期，另一方面房地產(chǎn)本來(lái)就是高危行業(yè)，現(xiàn)金流非常緊張，提前還債的行為可以理解為天方夜譚。
能不逾期就謝天謝地了。
這種房子明眼人一看就是有比較大的風(fēng)險(xiǎn)，但在售房的時(shí)候，世茂沒(méi)有明確說(shuō)清楚這是抵押房嗎？
這時(shí)候購(gòu)房者和世茂開(kāi)始扯皮了。
購(gòu)房者的說(shuō)法是，當(dāng)天買(mǎi)房根本沒(méi)有思考的時(shí)間，你不買(mǎi)有3萬(wàn)個(gè)人排隊(duì)買(mǎi)，所以根本沒(méi)聽(tīng)到中介說(shuō)了什么，腦子一熱當(dāng)場(chǎng)就付了定金。
定金一般都是50萬(wàn)元左右。
兩周后，購(gòu)房者等到草簽的時(shí)候，中介又帶來(lái)一張知情同意書(shū)，意思是你買(mǎi)這套房是知道有抵押狀態(tài)的。
知情同意書(shū)上除了有房源抵押狀況信息外，還寫(xiě)明“已知曉上述房屋存在抵押信息，并且前述情況的存在會(huì)致使房屋無(wú)法正常辦理貸款、過(guò)戶等其他一切房屋交易手續(xù)”。
但是購(gòu)房者很懵逼啊，買(mǎi)的時(shí)候并沒(méi)有人告訴我這是抵押房，等我把50萬(wàn)定金付了，現(xiàn)在來(lái)這一套，這叫先斬后奏咯？
簽下這份知情同意書(shū)，意味著一旦后續(xù)交易出現(xiàn)不確定性，自己將陷入較為被動(dòng)的處境。
但是前面沉沒(méi)成本50萬(wàn)已經(jīng)在了，所以很多購(gòu)房者只能硬著頭皮簽了這個(gè)協(xié)議。
既然簽好協(xié)議了，世茂方面表示，這個(gè)情況早就通知了購(gòu)房者，一個(gè)愿打一個(gè)愿挨。
至于真相是怎么樣的，老夫就不過(guò)多解釋，大家心里都有一桿秤。
好了，無(wú)論購(gòu)房者是一開(kāi)始知曉，還是被先斬后奏，反正大家也沒(méi)把定金拿回去，大部分人還是簽了知情同意書(shū)，并且交了尾款。
錢(qián)交完以后，當(dāng)然就出幺蛾子了。
按照合同規(guī)定，全款付清3個(gè)月內(nèi)辦理撤押過(guò)戶，但實(shí)際上，浦城小區(qū)現(xiàn)在屬于暫停網(wǎng)簽狀態(tài)。
開(kāi)發(fā)商給出的理由是：有關(guān)部門(mén)要求自查，并暫停了網(wǎng)簽。
好一招順?biāo)浦?，直接讓政府背鍋?/span>
如果世茂收了錢(qián)以后，直接把貸款提前還清，會(huì)不可能網(wǎng)簽？
要知道這批房源直接套現(xiàn)4.5億，差不多是這批債券的50%，至少可以解押一半的房產(chǎn)吧？
現(xiàn)實(shí)情況是，最終成功網(wǎng)簽的幸運(yùn)兒是有16家，剩下80%的房子都被暫停了網(wǎng)簽。
這就苦了這些購(gòu)房者了，要知道并不是所有人都有能力拿出全款買(mǎi)房的。
有些人是借了民間貸款，或者賣了原本的房子來(lái)購(gòu)房的，現(xiàn)在卻落到這種地步。
一邊是高額的貸款了本息，一邊是沒(méi)地方住只能租房，最重要的是，買(mǎi)的房子甚至還有可能面臨無(wú)法過(guò)戶的風(fēng)險(xiǎn)。
如今，房子無(wú)法網(wǎng)簽、公積金貸款辦不下來(lái)，沒(méi)有正式合同及任何收據(jù)，錢(qián)沒(méi)了，老房子也沒(méi)了，就剩下漫無(wú)目的地等待。
于是購(gòu)房人開(kāi)始和世茂協(xié)商退房，世茂說(shuō)可以啊，走流程，30個(gè)工作日以后原路返回，而且可以給到3.85%年化的賠償。
聽(tīng)上去好像還算合理，不過(guò)我們可以算一下，流程走一下多久不知道，但是30個(gè)工作日至少要一個(gè)半月，恰恰卡住那筆貸款最后的還款期限。
所以我相當(dāng)懷疑，世茂根本就沒(méi)想過(guò)賣房，而是通過(guò)這種方法從民間進(jìn)行低息融資，通過(guò)短期拆借，還掉逼上門(mén)來(lái)債主，最后再通過(guò)資本市場(chǎng)的騰挪，把這筆錢(qián)挪用出來(lái)，以退款的方式給還給購(gòu)房者。
這樣它既拿到了低息借款，又沒(méi)有法律風(fēng)險(xiǎn)，還保住了公司資產(chǎn)不被廉價(jià)拍賣，更保住了名聲，一舉四得。
君不見(jiàn)世茂剛剛抵押了總部融資以后，又在港股市場(chǎng)，通過(guò)配售1.45億股融資11.73億港元。
我想這背后意味著什么，就不用多說(shuō)了吧？
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